Reavinstskatt bostad

Skatten på vinsten när du säljer bostaden

Reavinstskatt på en privatbostad är inte 30 procent av vinsten, och inte heller 22 procent i egentlig mening. Konstruktionen är att 22/30 av kapitalvinsten tas upp i inkomstslaget kapital, och den delen beskattas sedan med 30 procent. Räknat på hela vinsten blir det 22 procent — men det är resultatet av två steg, inte en egen skattesats.

Kalkylatorn räknar först fram vinsten och sedan skatten, och visar vad ett uppskov skulle göra med beloppet. Reglerna följer inkomstskattelagen och gäller villa, bostadsrätt och fritidshus.

Så räknas kapitalvinsten fram

1. Försäljningspris. Det pris köparen betalar.
2. Minus försäljningsutgifter. Mäklararvode, homestyling, besiktning och annonsering.
3. Minus inköpspris. Vad du en gång betalade för bostaden.
4. Minus inköpsutgifter. Lagfart, stämpelskatt och pantbrev vid köpet.
5. Minus förbättringsutgifter. Ny-, till- och ombyggnad, samt förbättrande reparationer och underhåll.
6. Plus tidigare uppskovsbelopp som ska återföras till beskattning.
7. Kvoteringen. 22/30 av vinsten tas upp och beskattas med 30 procent.

Blir det förlust i stället gäller en annan kvot: 50 procent av förlusten är avdragsgill, och den delen ger en skattereduktion på 30 procent.

Förbättringsutgifterna är där pengarna finns — och där reglerna klipper

Två villkor avgör vad du får dra av, och de förväxlas ständigt. Förbättringsutgifter får bara räknas för de beskattningsår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Gränsen prövas år för år och inte på totalen — två år med utgifter strax under gränsen ger alltså inget avdrag alls, hur mycket de än blir tillsammans.

Dessutom skiljer lagen på grundförbättringar och förbättrande reparationer. Ny-, till- och ombyggnad räknas oavsett hur länge sedan det var. Reparationer och underhåll räknas bara för försäljningsåret och de fem föregående åren, och bara till den del de gjort bostaden bättre än när du köpte den. Ett omtapetserat kök i samma standard är alltså inget avdrag.

Uppskovet skjuter upp skatten, det tar inte bort den

Köper du en ny bostad och flyttar in där kan du begära uppskov med vinsten. Uppskovsbeloppet får inte överstiga 3 000 000 kr multiplicerat med din andel av bostaden — äger ni hälften var blir taket alltså hälften så stort för var och en. Köper du billigare än du sålde får du bara uppskov i proportion till priset på den nya bostaden.

Uppskovet är en skatteskuld som följer med. Den återförs till beskattning när du säljer nästa bostad utan att begära nytt uppskov.

Vanliga frågor om reavinstskatt

Hur mycket är skatten på bostadsvinsten? 22 procent av vinsten i praktiken, eftersom 22/30 av kapitalvinsten tas upp och den delen beskattas med 30 procent i inkomstslaget kapital.

Vad får jag dra av? Mäklararvode och andra försäljningsutgifter, inköpspriset med lagfart och pantbrev samt godkända förbättringsutgifter. Förbättringar räknas bara för år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr.

Hur stort uppskov kan jag få? Högst 3 000 000 kr multiplicerat med din andel av bostaden, och aldrig mer än vinsten. Köper du en billigare bostad begränsas uppskovet i proportion till priserna.

Vad händer om jag gör förlust? Halva förlusten är avdragsgill, och den delen ger en skattereduktion på 30 procent mot annan skatt. Kontrollera dina egna avdrag på skatteverket.se.